El TC anula el impuesto de plusvalía si supera la ganancia de la venta

El Tribunal Constitucional en la Sentencia de 31 de Oct. 2019,  Rec. 1020/2019 ha declarado nulo el impuesto de plusvalía cuando supera la ganancia de la venta.

El alto Tribunal ha puesto de manifiesto que el gravamen municipal que paga el vendedor de un inmueble por el aumento de su patrimonio es confiscatorio cuando supera el beneficio neto obtenido. Lo que no se establece es, si es nulo, cuando sea desproporcionado a la ganancia obtenida.

El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.

Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.

El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.

Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, “Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo”. Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. “Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite”. “Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia”. Algo que ocurre en otros países.

En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en  la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.

Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.

Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.

ACCESO COMPLETO A LA SENTENCIA TC 31/10/2019 REC. 1020/2019

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¿Cómo funcionan las hipotecas verdes?

Las hipotecas verdes son unos préstamos con garantía hipotecaria cuyo objetivo es premiar la compra de casas eficientes o las reformas que busquen reducir el consumo de pisos antiguos.

A día de hoy las hipotecas verdes se están introduciendo en el mercado hipotecario aunque están pendientes del cumplimiento de algunos criterios comunitarios. Se espera que en los próximos años estén totalmente funcionando en el mercado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ‘estándar’ de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ‘Wefferent’, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

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Sentencia del Tribunal Supremo nº 566/2019 (25/10/2019) sobre la anulación de la comisión por impago de la hipoteca. Casación e infracción procesal 725/2017.

PRIMERO.

-Tramitación en primera instancia

1.-La procuradora D.ª Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de Uribe Kosta de Consumidores y Usuarios URKOA, interpuso demanda de juicio verbal contra Kutxabank S.A., en la que solicitaba se dictara sentencia: «por la que se declare que la comisión por reclamación de posiciones deudoras es contraria a Derecho y ordenando a la demandada el cese de su imposición y cobro a la clientela. Se ordenará la publicación de la sentencia a cargo de la demandada en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco. Y se impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios a la demandada si no elimina la comisión prohibida en el plazo de 20 días desde la firmeza de la Sentencia. Y todo ello, con imposición de las costas a la parte demandada.»

2.- La demanda fue presentada el 23 de diciembre de 2015 y repartida al Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz se registró con el núm. 3/2016. Una vez admitida a trámite, se emplazó a la parte demandada.

3.- El procurador D. Jesús M.ª de las Heras Miguel, en representación de Kutxabank, contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba la desestimación íntegra de las pretensiones de la actora.

4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, la magistrada-juez del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz dictó sentencia n.º 162/2016, de 17 de junio, con la siguiente parte dispositiva:

«ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, contra KUTXABANK, S.A. representada por el procurador Jesús Mª de la Heras Miguel. CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL/725/2017 3

»DECLARO que la demandada está utilizando entre sus condiciones generales una cláusula que establece una comisión a cargo del cliente por reclamación de posiciones deudoras que resulta contraria a Derecho por ser abusiva y por tanto nula conforme a la normativa de protección de los consumidores y usuarios, en consecuencia,

»CONDENO a la demandada a eliminar la indicada cláusula de sus condiciones generales, a cesar en su imposición y cobro a la clientela, tanto en los contratos que celebre en el futuro como en los ya concertados, manteniendo estos últimos su vigencia con el resto de sus cláusulas.

»Si en el plazo de 20 días siguientes a la firmeza de la presente resolución la demandada no eliminara la cláusula, se le impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios.

»CONDENO a la demandada a publicar a su costa la presente sentencia en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco

»Se condena en costas a la demandada».

ACCESO COMPLETO A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO Nº 566/2019 (25/10/2019) SOBRE LA ANULACIÓN DE LA COMISIÓN POR IMPAGO DE LA HIPOTECA. CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL 725/2017.

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España a la cola en defensa propiedad privada

España está a la cola de la OCDE en protección de la propiedad privada tanto física como intelectual situándose por debajo de la media de los Estados miembros de la UE. A diferencia de Finlandia que es líder del Índice Internacional de Derechos de Propiedad.

España se sitúa con una calificación de 6,5 puntos sobre 10 frente a un 7,1 de los países comunitarios.

Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.

Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.

El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:

• El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
• La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
• La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.

Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.

Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.

El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la  administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.

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El Supremo anula la comisión por impago de hipoteca

Debido a la declaración abusiva de las comisiones del banco por el impago de la cuota hipotecaria  por varios juzgados y Audiencias Provinciales. El Tribunal Supremo se ha pronunciado por primera vez sobre esta cuestión al respecto. Declarando como clausula nula la comisión que cobran los bancos automáticamente cuando no se paga total o parcialmente una cuota mensual de la hipoteca.

Dicha comisión que ronda entre los 20 y 40 euros aproximadamente y que se cobra cada vez que no se paga la cuota hipotecaria total o parcialmente ha sido anulada argumentando el TS que no cumple las exigencias del Banco de España porque funciona como una reclamación automática sin identificar el tipo de gestión, ni el gasto efectivo que supone, generándose en el mismo momento intereses moratorios y sanción por incumplimiento en el mismo concepto.

La cláusula enjuiciada contiene alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor haciéndose especial hincapié en que debería ser el banco el que probara la gestión y el precio pero con la clausula se traslada al consumidor la obligación de probarla.

Según el TS se infringen los Arts. 85.6, 87.5 y 88.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

¿Cómo podemos reclamar dichos cobros?

Si el banco ha cobrado esta comisión por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, hay que comprobar el importe que aparece en la escritura de hipoteca que se encuentra en la cláusula cuarta de las “cláusulas financieras”.

El banco tiene obligación de especificar al cliente de forma detallada el importe cobrado, concepto y fecha.

Seguidamente el cliente deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de los importes indebidamente cobrados, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro en su propia cuenta.

Si en un plazo de dos meses el banco no contesta o da una respuesta negativa, hay que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula con la consecuencia de solicitar que el banco devuelva los importes pagados más los intereses legales.

Se trata de una Sentencia relevante que está dando que hablar y que dará lugar a muchas reclamaciones.

ACCESO COMPLETO A  LA SENTENCIA DICTADA POR LA SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, DE 25 DE OCTUBRE DE 2019, RECURSO 725/2017.

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Creación Federación agentes profesionales inmobiliarios

El pasado 30 de octubre se reunieron once asociaciones de profesionales inmobiliarios (AIC, AMPSI, FIABCI, AEPSI, AVANZA, AICAT GARRAF, AIMUR, AIBAIX, INMOALIA, VIA XARXA e INMOSOMNI)  y constituyeron en Barcelona la Federación Nacional de Asociaciones Profesionales de Agentes Inmobiliarios denominada FNAPI.

Con la creación de esta Federación se pretende dar orden  y defensa a la actividad profesional del sector inmobiliario en beneficio del interés General y en defensa de los clientes propietarios de inmuebles además se pretende incorporar más asociaciones hasta llegar a una gran Conferencia Nacional.

La creación de FNAPI surge como resultado de una falta de asesoramiento profesional inmobiliario. Desde dicha asociación no se pretende interferir en los servicios profesionales particulares de cada asociación, sino defender a sus clientes y tener un asesoramiento adecuado cuando sean necesarios.

FNAPI no persigue privilegios para el colectivo API, sino la protección en cuanto a derechos y asesoramiento se refiere, con plenas garantías y seguridad.

Durante la sesión fundacional de FNAPI asistieron algunas de las principales asociaciones del sector inmobiliario español que representan a más de 5.000 agentes en todo el país. Destacar a Gerad Duelo presidente de AIC, Ramón Riera, presidente de FIABCI, Montserrat Junyent presidenta de FADEI, Ruth Blanco presidenta de AMPSI, Pere Casanovas presidente de AIBAIX, Iñaki Unsain presidente de AEPSI, Jordi Rodríguez presidente de INMOALIA, Lola Alcover presidenta de AIMUR, Eva López Cordero presidenta de INMOSOMNI, Carmen Romero presidenta de AVANZA, Pau Pascual presidente de AICAT GARRAF Y Francesc Xavier Aso presidente de VIA XARXA.

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Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. BOE Nº 61

Los objetivos del Plan Estatal 2018-2021 son, en síntesis:

– Persistir en la adaptación del sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la limitación de recursos disponibles, priorizando dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal.

– Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

– Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

– Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

– Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

– Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

– Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

Acceso completo Real Decreto 106/2018

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La no emancipación de los jóvenes es el gran problema del sector inmobiliario

El sector inmobiliario actualmente se encuentra en una situación de crisis debido a la dificultad de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes.

Según últimos datos del Consejo de la Juventud, el porcentaje de emancipados menores de 30 años supone un 19%.

Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.

Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.

Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.

En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.

Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.

Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos  son destinados a la vivienda.

Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable “el juvenil”.

Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.

Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.

La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.

Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.

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La Caixa y el Santander son los más afectados por la clausula IRPH

Los Bancos y afectados por las hipotecas calculadas con el Índice de referencia de Préstamos Hipotecarios están a punto de saber por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea  si este índice tiene carácter abusivo. Un caso de gran impacto económico según han reconocido los Bancos que se juegan 16.500 millones de euros.

La problemática del IRPH surge por la forma en la que los Bancos lo han empleado y la falta de transparencia, ya que muchos hipotecados se encontraron con tipos superiores al euríbor.

D e hecho la Asociación de Usuarios Financieros dicen que la cifra en juego sería superior a los 25.000 millones de euros.

Caixabank es la entidad que más dinero se juega  entorno a los  6.700 millones de euros. El segundo puesto le seguiría el Santander con 4.300 millones de euros; BBVA sería la tercera más afectada con 3.100 millones seguida de Bankia con 1.600 millones de euros. El último puesto lo ocuparía el Sabadell con cerca de 800 millones según cifras oficiales.

Al margen de los grandes bancos, también se verían afectada entidades cómo Kutxabank y Caja Rural.

Estas cifras solo tienen en cuenta las hipotecas vinculadas al IRPH. Sin embargo, el Tribunal Europeo podría aplicar la retroactividad total de este índice, si es que finalmente lo considera abusivo, lo que afectaría a la cartera que hayan tenido a lo largo del tiempo.

Según los expertos el banco de inversión estadounidense Morgan Stanley por ejemplo cifra entre 3.000 y 7.000 millones de euros el impacto en la cuenta de resultados, mientras que Goldman Sachs eleva la cifra hasta 44.000 millones de euros en el caso de que el Tribunal decida anular el índice.

El pronunciamiento del TJUE sobre esta cuestión preocupa al Banco Central Europeo porque podría afectar a la rentabilidad de algunos de los bancos afectados. Mientras se espera la sentencia las financieras quieren minimizar riesgos y están negociando con sus clientes afectados por el índice, intentando cambiar los préstamos hipotecarios basados en este índice hacia otras hipotecas a tipo fijo.

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El Tribunal Supremo hace responsable al Administrador del Impago del Alquiler

A la hora de alquilar un inmueble siempre se mira la solvencia del inquilino pero los riesgos se multiplican cuando se trata de una persona jurídica.

Hasta ahora no había pronunciamiento sobre el cobro de las rentas impagadas, si la sociedad que alquilaba la propiedad incuria en una causa de disolución. Sin embargo el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la STS 1240/2019 haciendo constar que los administradores de una sociedad mercantil deben responder de sus deudas incluyendo las rentas del alquiler impagadas.

En este caso las rentas impagadas por la sociedad inquilina se le reclamaron en procedimiento de desahucio y resultaron incobrables, circunstancia que impulsó a los propietarios del local a buscar alternativas para no dar por pérdidas las cantidades adeudadas.

El punto de inflexión se produjo con la demanda interpuesta por los propietarios del local contra los administradores de la sociedad inquilina. Procedimiento en el que se solicitó la condena a los administradores del pago de las rentas de alquiler impagadas por la mercantil arrendataria.

El argumento de los administradores radica en que la deuda de la sociedad por impagos de alquiler proviene de un contrato celebrado con anterioridad a que la mercantil incurriera en causa legal de disolución.

La cuestión de fondo es la posible responsabilidad solidaria de los administradores societarios por las obligaciones sociales posteriores a que se produzca causa legal de disolución de la mercantil.

La sentencia analiza que el origen de las obligaciones que en este caso se dan viene derivadas de un contrato de tracto sucesivo como es “el arrendamiento de un local comercial” cuya celebración tuvo lugar antes de que concurriera su disolución pero se incumplió después de que se produjera.

El Tribunal supremo estima que el momento para decidir sobre si la obligación es posterior o no a la causa de disolución es cuando nace dicho deber. El Supremo puntualiza que la obligación no nace en el momento de celebración del contrato sino cada vez que se realiza una prestación.

Por lo tanto las rentas devengadas con posterioridad a la disolución se consideraran obligaciones posteriores y serán los administradores los que tendrán que responder solidariamente.

El Tribunal Supremo concluye que los administradores sociales deberán responder (pago de rentas periódicas y asimiladas) pese a que el contrato de arrendamiento de la sociedad fue suscrito con anterioridad a la causa de disolución, por haber sufrido pérdidas netas en su patrimonio.

Acceso completo a la Sentencia del Tribunal Supremo 1240/2019

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Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. BOE Nº 61

Los objetivos del Plan Estatal 2018-2021 son, en síntesis:

– Persistir en la adaptación del sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la limitación de recursos disponibles, priorizando dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal.

– Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

– Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

– Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

– Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

– Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

– Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

Acceso completo Real Decreto 106/2018

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