Devolución de 2.300 millones a los afectados de cláusula suelo por la vía extrajudicial

Casi 1,2 millones de clientes bancarios han recurrido a la vía extrajudicial para recuperar el dinero que les habían cobrado de más por las clausulas suelo. Los bancos ya han devuelto a los clientes más de 2.300 millones. Cifra que se ha hecho pública por la  comisión de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones.

Según  cifras del Ministerio de Economía  del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.

Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.

De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.

El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.

Se estima que  la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.

Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.

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Rechazo al Decreto Ley que establecía un índice para controlar los precios del alquiler en Cataluña

El pasado mes de mayo,  la Generalitat aprobaba un decreto ley para limitar los precios del alquiler y que no superaran un 10% el índice de referencia de precios de alquiler para pisos de menos de 150 m2 en barrios y ciudades con falta acreditada de vivienda asequible. Ahora la oposición rechaza esta norma que podría no validarse en el Parlamento.

Rechazo y criticas

Finalmente el Parlamento catalán ha tumbado el decreto ley que establecía un índice para limitar los precios del alquiler. Todos los partidos de la oposición lo han rechazado.

Algunos por considerar que invade competencias del Estado, otros, por verla insuficiente y con demasiadas excepciones como para que tenga un impacto real en los precios.

El Gobierno de Pedro Sánchez estima que se vulneran competencias del Estado con este decreto. Y que los artículos que sirven para poner límite a los precios del alquiler vulneran la Constitución en lo relativo a las competencias de la Administración central sobre las bases de las obligaciones contractuales. Además y en sintonía con el Sindicato de Inquilinos este Decreto se ve insuficiente y con demasiadas excepciones para que tenga un impacto efectivo en los precios que se han disparado un 40% en los últimos cinco años en Barcelona.

Otra de las críticas a este Decreto es que no se había desarrollado ni evaluado el impacto económico y esto lo denuncio un organismo de control la “Autoridad Catalana de la Competencia”

La falta de efecto por la no determinación de las zonas tensas que es la piedra angular de la regularización. En el caso de Barcelona, era el Ayuntamiento el encargado de decidir si sólo algunos distritos o si toda la ciudad se declaraba como zona tensionada por el precio del alquiler.

La no actuación del Govern para enviar una proposición de ley al Congreso sobre este tema.

Resultado de las votaciones

La oposición en bloque, con 69 votos en contra, ha rechazado esta normativa, frente a los 64 votos a favor de los dos grupos que forman el Gobierno catalán, JxCat y ERC.

De este modo, Ciudadanos, PSC, los comunes, la CUP y el PPC han mostrado su rechazo con 69 votos en contra.

Con esta iniciativa, el Govern pretendía contener el precio del alquiler en las áreas declaradas “como mercado de vivienda tensionado”, algo que debía hacer la Conselleria de Territorio y en la ciudad de Barcelona, el Ayuntamiento.

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Euribor a mínimos y crecimiento de hipotecas a tipo fijo

En los años de la burbuja inmobiliaria, el Euribor era el índice económico más seguido por los españoles que tenían pensado hipotecarse. Llegando a superar el 5% en 2018 dando lugar a que muchos hipotecados se vieran en apuros y llevando a muchos de ellos incluso al proceso de ejecución. Es por ello que ahora los clientes son más cautelosos.

Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.

El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.

El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.

Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:

• Los cambios legislativos de los últimos meses respecto al crédito inmobiliario y a la compra de vivienda.
• Y a la nueva Ley Hipotecaria.

Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.

En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.

Conclusiones

Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.

Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe,  a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.

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Novedades en la petición de un préstamo hipotecario Ley 5/2019

Desde Inmobiliaria Fincas Villalobos queremos destacar este artículo:

Con la entrada en vigor de la nueva Ley hipotecaria este domingo se van a introducir novedades respecto a los préstamos hipotecarios.

Detalles de la nueva Ley:

• Se limitan las comisiones por amortización.
• Se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito.
• Se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
• Cuando los clientes vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera analizará en profundidad la solvencia del interesado.
• Ahora habrá que hacer dos visitas al notario y el banco podrá obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad.
• Solvencia del cliente La publicidad del producto hipotecario debe indicar el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar o no un seguro.
• La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente, analizará “la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos” y, si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe calcular el nivel de ingresos entonces.
• Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda.
• El banco sólo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.

Documentación necesaria en la concesión del  crédito

• Debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma.
• Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, en la que consta la información sobre el cliente y las características del préstamo.
• Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
• El cliente debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito.
• Por último, la nueva ley exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.
• La entidad debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada. El papel del notario El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato.
• Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos. Además, se permite la venta combinada de préstamos.

¿Quién paga los gastos hipotecarios?

• El cliente sólo paga los gastos de tasación. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco.
• Las comisiones La ley dice que sólo se pueden repercutir “gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”.
• Derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin pagar una comisión.
• El derecho del banco a que se le pague una compensación cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
• Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años.
• La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
• Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación o subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna.
• Dación en pago La ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.
• Retroactividad La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en caso de novación y subrogación o en el de vencimiento anticipado.
• Vencimiento anticipado, cuándo el banco puede iniciar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio.

Fuente:
Ver más en:  https://www.inmonews.es/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-ley-5-2019-boe-65/

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Entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

Desde Inmobiliaria Fincas Villalobos queremos destacar:

Hay mucha incertidumbre de cómo va a responder el mercado inmobiliario con la  ley hipotecaria 5/2019 del BOE Nº 65 del 15 de marzo, que llega con más de tres años de retraso. Tanto bancos como notarios, están trabajando a destajo para tener todo a punto con la entrada de esta ley, y evitar un descenso de las contrataciones hipotecarias.

Más información para el cliente de la hipoteca

Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.

El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.

 Notarías y bancos se adelantan a la fecha

La ley  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.

Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.

Solo es cuestión de un par de semanas, para que todas las entidades se hayan adaptado al nuevo sistema, ya que aún hoy, siguen en proceso de cambio. Los bancos siguen estando capacitados para dar un buen servicio hipotecario, pero adaptarse a los cambios que impone la nueva ley necesita tiempo.

La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.

Proceso de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.

El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.

El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.

Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.

Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.

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Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65

Desde Fincas Villalobos queremos destacar este artículo:

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

PREÁMBULO
I
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante
en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario
español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía
hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan
disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de
muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz,
que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las
obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables
beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las
transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que
redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida
la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso
al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de
España.
II
Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la
confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar
la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas
que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha
demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado
puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves
consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en
su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren
los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión
y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento
irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de
crédito».

ACCESO COMPLETO LEY 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. BOE Número 65 – Sábado, 16 de marzo de 2019.

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Próxima sentencia del TJUE sobre la resolución del IRPH

Desde Fincas Villalobos destacamos este artículo:

Las reclamaciones a las entidades financieras por los abusos que ha cometido la banca en España, respecto a las clausulas hipotecarias parece  no  llegar a su fin, debido a los obstáculos que están poniendo a las reclamaciones de los ciudadanos para recuperar su dinero.

El último asunto que está en cuestión y pendiente de resolución es el conocido Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

Hay muchos prestatarios que no saben si su préstamo tiene como referencia Euribor o IRPH. ¿Cómo saberlo? En la Escritura de préstamo hipotecario encontrarás en la cláusula Tercera, generalmente, un epígrafe titulado “Tipo de interés variable”. En ese apartado se alude a que el tipo de interés de la hipoteca variará anualmente, adicionando un tanto por ciento al índice de referencia de préstamos hipotecarios denominado IRPH, conocido como “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito”.

Ha habido numerosas sentencias que han pretendido mediante demanda judicial la nulidad, por abusividad, de dicha cláusula por infracción de las normas imperativas y por falta de transparencia, en cuanto que fijaba el interés variable en el IRPH, en lugar del más beneficioso euríbor, además de no haber sido correctamente informado y haber sido susceptible de supuesta manipulación por parte de las entidades bancarias.

Las sentencias de juzgados de primera instancia en numerosas ocasiones están estimando las pretensiones de los clientes y están declarando nula la cláusula referida, condenando al banco a eliminar dicho índice del contrato sustituyéndolo por el euríbor, además de devolver las cantidades indebidamente cobradas.

La media de la cuantía recuperada es de aproximadamente 20.000 euros para una hipoteca media española, a 30 años con capital de 120.000 euros y firmada en el año 2006.

La próxima sentencia del TJUE determinará si efectivamente esos argumentos son predicables a los numerosos casos hipotecarios con IRPH o bien limitará dicha nulidad y sus efectos.

La decisión del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la posible abusividad de las hipotecas vinculadas al IRPH se aplaza al próximo 10 de septiembre ya que la banca se juega hasta 44.000 millones de euros si la justicia da la razón a los hipotecados.

¿Cómo saber si tenemos la hipoteca con IRPH?

Debería estar especificado en el contrato, en la cláusula relativa a los tipos de interés y al indicador de referencia, que podría estar referenciada por ejemplo, al Euríbor.

Vamos a comprobarlo de forma sencilla teniendo en cuenta el interés que estamos pagando.

Presumamos que partimos de un Euríbor que se sitúa en un 0,5%. Si nuestra hipoteca establece que pagaremos un 1% más el índice de referencia, deberíamos estar pagando un 1,5%. Sin embargo, si el interés que abonamos es superior a esa cantidad, es muy probable que estén usando el IRPH en vez del Euríbor.

 ¿Qué habría pasado si hubieras firmado la hipoteca con el euríbor y no el IRPH?

Este indicador se obtiene mediante la media de los tipos más el diferencial aplicados en los créditos firmados por bancos y cajas con sus clientes durante los últimos tres meses).

Conclusiones

El TJUE no sólo se pronunciará sobre el que actualmente se aplica, sino que su decisión afectará a todos aquellos préstamos con garantía hipotecaria con IRPH, fuera el que fuera el fijado por el banco.

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Bankinter: Tendencia a la baja del Euribor hasta 2021

Desde Fincas Villalobos destacamos este artículo:

A pesar de que hace unos meses todo parecía apuntar a un euribor positivo, las previsiones prevén euríbor negativo para rato. ¿La razón? El Banco Central Europeo(BCE) ha ido aplazando progresivamente la subida de los tipos de interés.

No tiene pensado aplicar la subida hasta mediados del año que viene. Esto significa que el precio del dinero continuará congelado un año más y con el euríbor a 12 meses.

El indicador para la mayoría de las hipotecas en España ya acumula tres meses de bajadas (tras pasarse casi un año subiendo tras tocar suelo en el -0,191%) y actualmente oscila con los niveles más bajos de la historia. De momento, la media mensual se sitúa en el -0,188%, lo que se traduce en el tercero más bajo jamás registrado.

Según los pronósticos de los  expertos analistas descubrimos que el euríbor a 12 meses podría mantenerse por debajo del 0% al menos dos años más. Bankinter vaticina que el indicador se mantendrá en negativo hasta 2021 incluso aunque se produzca el mejor de los escenarios  y lo más probable es que este año firme un nuevo mínimo histórico.

En el peor de los casos, el euríbor a 12 meses cerrará este año en torno al -0,3%, mientras que en un escenario central (en el que no haya sorpresas negativas ni positivas) se situará en el -0,2%, cuando, a fecha de  25 de junio, el euribor a 12 meses se mueve en el -.212% en su tasa diaria.

Para 2021, el escenario más pesimista podría situar al euríbor en el -0,15%, mientras que en el más optimista se quedaría en torno al -0,05%.

Estas son las cifras que maneja el equipo de analistas de Bankinter:

Euríbor 12 meses		En %
2016	Cierre oficial	-0.11
2017	Cierre oficial	-0.19
2018	Cierre oficial	-0.12
2019	Previsión pesimista	-0.3
	Previsión central	-0.2
	Previsión optimista	-0.15
2020	Previsión pesimista	-0.2
	Previsión central	-0.1
	Previsión optimista	-0.1
2021	Previsión pesimista	-0.15
	Previsión central	-0.05
	Previsión optimista	-0.05

¿Qué repercusión tienen estos datos?

• Para los hipotecados que tengan un préstamo a tipo variable, supondrá una rebaja en las cuotas mensuales.
• Para los bancos supondrá un escollo en su carrera por mejorar el margen del negocio y la rentabilidad del mismo.
• El futuro podría empeorar para el sector financiero, si persisten los riesgos que están amenazando a la economía mundial (ralentización del crecimiento global, el Brexit, las tensiones comerciales entre EEUU y China.

Conclusiones

Tanto la patronal bancaria como las principales entidades del país aseguran que “los tipos de interés negativos”  afectarán al ahorro y lastrarán la rentabilidad del sector. Además, advierten de que la banca no puede incrementar mucho más el crédito para compensar esos tipos negativos, porque es difícil de asumir para las empresas y puede ser insostenible en el caso de las economía familiares.

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Desalojo de viviendas ‘okupadas’ sin auto judicial previo en Baleares

Desde Fincasvillalobos destacar:

La fiscalía superior de Baleares ha dictado instrucción por la que se podrá actuar directamente sin necesidad de solicitar medidas judiciales previas en el desaojo de ocupantes ilegales.

Se ha emitido una instrucción por la que se insta a las fuerzas del orden a actuar contra la “ocupación de viviendas” sin previamente auto judicial

“Solo cuando existan dudas sobre la naturaleza delictiva de la conducta se solicitarán previamente medidas judiciales concretas”.

Barceló propone que Policía y Guardia Civil puedan desalojar las viviendas ocupadas instruyendo al atestado y si fuera necesario proceder a la detención. Y afirma que ha dado esta orden ante el grave problema social y jurídico relativo a la ocupación ilegal de inmuebles.

“Con ello, se pretenden unificar criterios en la actuación policial para garantizar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio de los ciudadanos, así como la posesión de los inmuebles por sus legítimos titulares”.

La instrucción se amplía y los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado podrán actuar cuando se produzcan:

• La ocupación de inmuebles o viviendas ocupadas por su titular.
• Ocupación del domicilio de una persona jurídica o de inmuebles vacíos. Aquí hay dos variantes; la ocupación sin autorización y la que se produce contra la voluntad del dueño.

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STSJ 23-5-2018, acaba con el método de tasación hipotecaria de Hacienda

Desde fincas villalobos queremos destacar éste artículo:

Uno de los medios de comprobación de valores para cobrar el ITP al comprador de una casa es la “tasación hipotecaria”. Consiste en valorar el inmueble del contribuyente utilizando el valor de tasación que aparece en la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana considera que el valor de tasación no tiene nada que ver, en estos casos, con el valor que realmente tiene la vivienda del contribuyente.

Hasta ahora, este método gozaba de un inmenso privilegio.

• Según explica José María Salcedo que ha ganado el asunto ante el TSJ de la Comunidad Valenciana “lo que hace la Administración es aplicar directamente el valor de tasación hipotecaria, sin importarle o no si éste se corresponde con el valor que realmente tiene la vivienda”.

Sin embargo, según la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha considerado que dicho criterio ya no es aplicable, y que “la Administración está obligada siempre a justificar que el valor de tasación se corresponde con el valor que realmente tiene el inmueble comprobado”. 

Las comprobaciones deberán estar motivadas

El acto de determinación del valor real de los inmuebles ha de ser:

1. Singularizado
2. Motivado
3. Fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar”.

¿Qué pasa cuando el valor de tasación hipotecaria no equivale al valor real del inmueble?

La Administración solo podrá utilizar este medio cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso. De otra manera difícilmente se puede identificar el valor real o de mercado del inmueble.

Se podrán anular miles de comprobaciones

La sentencia del TSJ de Valencia ha dejado el método de valoración de inmuebles muy tocado ya que en ninguna de las valoraciones se justificaba que el valor de tasación se correspondía con el real o de mercado de la vivienda.

Si esta sentencia marca doctrina en otros tribunales podrán anularse miles de liquidaciones.

Por lo que en definitiva, se acaba el gran beneficio que este método de valoración suponía para la administración.

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IRPF e IVA para arrendadores e inquilinos en la vivienda alquilada a autónomos con actividad económica

Cada vez hay más autónomos teletrabajando en viviendas de alquiler, donde parte de la vivienda la dedican a su actividad profesional.

En éste caso, la normativa del IRPF e IVA plantea restricciones que deben conocer tanto los arrendadores como los inquilinos en caso de que se desarrolle la actividad económica.

¿Que debe saber el arrendador que alquila su vivienda a un autónomo?

– Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF

Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si el inmueble de alquiler se destina a vivienda y oficina, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Es recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda y oficina.

Si el arrendador dispone de una persona contratada a jornada completa, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción.

– Sobre el IVA

Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino.

En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303.  Si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ‘pillado’, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.

El IRPF en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

• Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF

El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.

• Los gastos del inmueble que se pueden deducir en el IRPF

Desde el 1-1-2018  el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros, en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. Por consiguiente, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.

En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios…), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.

• El alquiler de vivienda y oficina está sujeto a retención del IRPF

La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF).  Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.

El IVA en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

• ¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?

El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. “La propia Ley del IVA permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, en dicha actividad”.

• ¿Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?

La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasando lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.

Concluyendo, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60%  respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.

“Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina”.

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