lunes, 23 de diciembre de 2019

El Tribunal Supremo aclara como realizar un poder para vender un inmueble

Para poder vender un inmueble en nombre de un tercero es necesario que quede especificado en un poder notarial.
El TS en la sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 aclara de qué manera hay que redactar un poder general otorgado a un tercero para vender un inmueble y que no haya abuso de poder de representación.
La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.
La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;
Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.
La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.
En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

jueves, 19 de diciembre de 2019

Home Standing: casa puesta en escena


Reformar una vivienda de manera rápida y económica para acelerar su venta y alquiler con mejor precio. Su traducción literal es “casa puesta en escena”.
Moda importada de Estados Unidos, en plena crisis inmobiliaria donde la oferta superaba a la demanda. No se trata de laboriosas reformas, sino de un lavado de cara, pequeñas modificaciones, cómo limpieza, pintura, decoración, mobiliario para que entre mejor por los ojos y se vendan más rápidamente. Tener una vivienda en condiciones óptimas reducirá el tiempo de venta o alquiler. Y funciona, según las estadísticas los inmuebles se venden hasta siete veces más rápido.

Principales características de esta técnica:

Venta express. Con una buena presentación, las viviendas se suelen vender en 36  días, siete veces más rápido que la media nacional que se sitúa en nueve meses. Igual ocurre con el alquiler, si la media está en 3,5 meses con esta técnica se reduce a 10 días, diez veces más rápido.
Despersonalización. Es una de las claves para que cualquier inquilino se imagine viviendo en la casa que visite. El home staging es como una premudanza hay que deshacerse de todo lo que sobra y dejar lo imprescindible mientras se comercializa el inmueble. Los compradores quieren ver metros y espacios liberados sin objetos personales para dar así sensación de amplitud.
Potenciación puntos fuertes y minimización puntos débiles. Potenciar puntos fuertes, minimizar desfavorables sin esconder desperfectos. Si la vivienda tiene carencias hay que solventarlas. Se trata de rentabilizar el hogar, ofreciendo inmuebles neutros, espaciosos, luminosos y acogedores. Beneficios que reducen el tiempo de venta y el precio.

Los datos evidencian que el precio de venta se ha mantenido en el 48% de los casos y  el 52% ha subido hasta un 25%.
 En el alquiler los beneficios son mucho mayores: en el 65% de los casos aumenta un 25% o más. Invertir en mejorar la imagen del inmueble es más barato que tenerlo meses sin vender y además, tener que rebajar el precio.


martes, 17 de diciembre de 2019

Informe Tinsa, el precio subirá un 3% en 2020

Según previsiones del Servicio de Estudios Tinsa, el precio medio de la vivienda en España crecerá hasta un 3% el año que viene y las compraventas entre un 3% y un 5%.
En general, Tinsa espera que haya estabilidad en todos los indicadores oferta, demanda y precios durante 2020, después del «enfriamiento generalizado» que se han registrado este año.
El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatando incrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.
En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que” habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses”. También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.
Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.
También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.
Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.
Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.

martes, 10 de diciembre de 2019

Sentencia TC 1020/2019 (31/10/2019) sobre la anulación del impuesto de plusvalía si supera la ganancia de la venta

SENTENCIA
En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid, respecto de los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por posible vulneración del art. 31.1 de la Constitución. Han comparecido el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la Fiscal General del Estado. Ha sido ponente el Magistrado don Pedro González-Trevijano Sánchez. I.
Antecedentes
  1. El día 19 de febrero de 2019 tuvo entrada en el Registro General del Tribunal Constitucional un escrito del Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (recurso núm. 2 336/2018), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el Auto de 8 de febrero 2018, por el que se acordaba plantear una cuestión de inconstitucionalidad con relación a los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de capacidad económica, de progresividad y de la prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son los siguientes:
a) Doña Rocío Patricia del Campo Sicre adquirió una vivienda en el término municipal de Majadahonda el día 30 de enero de 2003 por importe de 66.111,33 euros, que luego transmitió con fecha de 15 de febrero de 2017 por importe de 70.355,00 euros, obteniendo una ganancia patrimonial bruta de 4.343,67 euros. No obstante, una vez descontados los gastos y tributos soportados tanto al momento de la adquisición como al de la transmisión (de 769,77 euros), la ganancia real neta fue de 3.473,90 euros.
b) Con fecha de 28 de febrero de 2017 presentó ante el Ayuntamiento de Majadahonda la correspondiente declaración por el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana, quien con fecha de 2 de mayo de 2017 procedió a practicarle una liquidación (expediente núm. 0001133449; liquidación núm. 001264/2017) sobre una base imponible (incremento del valor) de 17.800,12 euros (aplicando un porcentaje de incremento del 44,80 por ciento sobre el valor catastral del suelo de 39.732,41 euros, a razón de un 3,2 por ciento de incremento por cada uno de los 14 años de permanencia), con una cuota tributaria resultante de 3.560,02 euros (al 20 por ciento).
c) Dado que la cuota tributaria liquidada era superior al importe de la ganancia patrimonial neta obtenida, con fecha de 20 de diciembre de 2017 la Sra. del Campo interpuso un recurso de reposición solicitando la anulación de la liquidación con devolución de la cantidad ingresada, con fundamento en la Sentencia núm. 519/2017, de 20 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que, tras la STC 59/2017 (que declaró la inconstitucionalidad del art. 107.2 y 110.4 TRLHL), consideró que, una vez expulsados del ordenamiento -ex origine- tales preceptos, no era posible girar liquidación alguna por el impuesto citado.
d) Transcurrido el plazo legal sin haberse resuelto expresamente el recurso promovido contra la anterior liquidación, la Sra. del Campo procedió a interponer con fecha de 18 de julio de 2018 un recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (proced. abreviado núm. 336/2018). Una vez concluso el procedimiento, mediante providencia con fecha de 4 de enero de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se dio traslado a las partes y al Ministerio Fiscal para que alegasen sobre «si las normas que disciplinan el Impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana [podían] contravenir la doctrina constitucional sobre la capacidad económica, prohibición de no confiscatoriedad y progresividad de los tributos, de tal modo que de la adecuación o no de los artículos 107 y 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales de 2004 al artículo 31 de la Constitución, resulta determinante del sentido del fallo que se haya de dictar en los presentes autos».
e) El Ministerio Fiscal evacuó el trámite de alegaciones conferido por informe de 17 de enero de 2019 en el que manifestó no oponerse al planteamiento de la cuestión. Por su parte, el Ayuntamiento de Majadahonda mediante escrito de 23 de enero de 2019 se opuso al citado planteamiento al considerar que, dado que se había acreditado la existencia de una ganancia patrimonial, procedía la aplicación del impuesto conforme a lo señalado en la STC 59/2017. La parte recurrente, finalmente, no efectuó alegaciones al respecto.
3. En el Auto de planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad de 8 de febrero de 2019 el órgano judicial proponente, tras precisar tanto los antecedentes de hecho como la forma de cuantificación del incremento del valor de los terrenos de acuerdo con las previsiones del Real Decreto Legislativo 2/2004, procede a concretar el alcance del principio de capacidad económica del art. 31.1 CE en la doctrina de este Tribunal Constitucional, para concluir que este principio, junto con el de progresividad, obligan a modular la carga tributaria de cada contribuyente «en la medida de la capacidad económica». Considera el órgano judicial, sin embargo, que la forma de cálculo de la cuota a pagar por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (ex arts. 107 y 108 TRLHL) es totalmente ajena al incremento real obtenido, hasta el punto que puede ser incluso superior al propio incremento del valor del terreno. Esto supondría que no es conforme con la Constitución un gravamen que obliga a los sujetos pasivos del impuesto a soportar la misma carga tributaria con independencia de la capacidad económica puesta de manifiesto al momento de su transmisión.
4. Para el órgano judicial, aunque el sistema tributario afecta, lógicamente, a la propiedad privada, sus figuras no pueden «agotar la riqueza imponible» y sin embargo, el impuesto sobre incremento cuestionado tiene alcance confiscatorio en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar «es superior al rendimiento que se obtiene». Esto sin olvidar que la concurrencia de este impuesto con otras figuras tributarias vigentes (el IRPF) puede llegar a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades, lo que podría resultar confiscatorio en contra de la prohibición prevista en el art. 31.1 CE. En fin, subraya el órgano judicial que en el supuesto que se plantea en esta cuestión de inconstitucionalidad se manifiesta una diferencia neta entre el precio de adquisición y el de transmisión de 3.473,90 euros y, sin embargo, se atribuye un incremento de valor, derivado de la aplicación de la normativa del impuesto de 17.800,12 euros, con una cuota a pagar de 3.560,02 euros, superior al incremento real obtenido. Se trata de una situación distinta a la resuelta por la STC 59/2017 (en la que no existía un incremento de valor, pero sí una deuda tributaria). Pues bien, considera el órgano judicial a estos efectos que, si existiendo un incremento de valor real por la transmisión de un terreno, la cuota a pagar es superior al mismo, se habría producido una “expropiación de facto”, lo que podría tener carácter confiscatorio.

miércoles, 4 de diciembre de 2019

Evolución viviendas e hipotecas últimos dos Trimestres 2019


Compraventa de viviendas los últimos seis meses

Banco de España, Consejo General del  Notariado, Fuente: INE, www.epdata.es
La compraventa de viviendas se situó en 46.015 transacciones en julio de 2019, lo que supone una variación interanual del -20,75%, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado.  Mientras, de acuerdo a la Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE la cifra de compraventas en septiembre de 2019 fue de 37.995 (un -12% en tasa interanual). La caída de venta de viviendas durante los últimos tres meses se debe en parte la nueva Ley hipotecaria, el lento crecimiento económico y la incertidumbre política aunque se ha mantenido estable.
Por tipo de vivienda,  la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).
Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.
Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España

Evolución concesiones hipotecaria en España

Del análisis de las entidades nacionales  en el tercer trimestre de 2019, se deduce que  los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.
La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.
A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.
La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 €, 0,9% interanual.
En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 €, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 € (36,6% interanual).
Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.

lunes, 2 de diciembre de 2019

Una Sentencia del TEAR permite compensar en el IRPF las pérdidas por donación

El Tribunal Económico- Administrativo de Valencia TEAR ha considerado en sentencia firme que los contribuyentes que realizan la donación de una vivienda podrán compensar esa pérdida de dinero en el IRPF con las ganancias obtenidas ese año y en los cuatro siguientes.
Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.
Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que “no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble”. Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que “lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales”. Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.
Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

jueves, 28 de noviembre de 2019

El TC anula el impuesto de plusvalía si supera la ganancia de la venta

El Tribunal Constitucional en la Sentencia de 31 de Oct. 2019,  Rec. 1020/2019 ha declarado nulo el impuesto de plusvalía cuando supera la ganancia de la venta.
El alto Tribunal ha puesto de manifiesto que el gravamen municipal que paga el vendedor de un inmueble por el aumento de su patrimonio es confiscatorio cuando supera el beneficio neto obtenido. Lo que no se establece es, si es nulo, cuando sea desproporcionado a la ganancia obtenida.
El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.
Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.
El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.
Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, “Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo”. Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. “Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite”. “Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia”. Algo que ocurre en otros países.
En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en  la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.
Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.
Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.

martes, 26 de noviembre de 2019

¿Cómo funcionan las hipotecas verdes?

Las hipotecas verdes son unos préstamos con garantía hipotecaria cuyo objetivo es premiar la compra de casas eficientes o las reformas que busquen reducir el consumo de pisos antiguos.
A día de hoy las hipotecas verdes se están introduciendo en el mercado hipotecario aunque están pendientes del cumplimiento de algunos criterios comunitarios. Se espera que en los próximos años estén totalmente funcionando en el mercado.
Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?
Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).
¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.
¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.
Ofertas Bancarias actuales:
Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.
En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.
Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ‘estándar’ de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).
Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ‘Wefferent’, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.
BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.
Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.
El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

viernes, 22 de noviembre de 2019

Sentencia del Tribunal Supremo nº 566/2019 (25/10/2019) sobre la anulación de la comisión por impago de la hipoteca. Casación e infracción procesal 725/2017.

PRIMERO.
-Tramitación en primera instancia
1.-La procuradora D.ª Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de Uribe Kosta de Consumidores y Usuarios URKOA, interpuso demanda de juicio verbal contra Kutxabank S.A., en la que solicitaba se dictara sentencia: «por la que se declare que la comisión por reclamación de posiciones deudoras es contraria a Derecho y ordenando a la demandada el cese de su imposición y cobro a la clientela. Se ordenará la publicación de la sentencia a cargo de la demandada en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco. Y se impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios a la demandada si no elimina la comisión prohibida en el plazo de 20 días desde la firmeza de la Sentencia. Y todo ello, con imposición de las costas a la parte demandada.»
2.- La demanda fue presentada el 23 de diciembre de 2015 y repartida al Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz se registró con el núm. 3/2016. Una vez admitida a trámite, se emplazó a la parte demandada.
3.- El procurador D. Jesús M.ª de las Heras Miguel, en representación de Kutxabank, contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba la desestimación íntegra de las pretensiones de la actora.
4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, la magistrada-juez del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz dictó sentencia n.º 162/2016, de 17 de junio, con la siguiente parte dispositiva:
«ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, contra KUTXABANK, S.A. representada por el procurador Jesús Mª de la Heras Miguel. CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL/725/2017 3
»DECLARO que la demandada está utilizando entre sus condiciones generales una cláusula que establece una comisión a cargo del cliente por reclamación de posiciones deudoras que resulta contraria a Derecho por ser abusiva y por tanto nula conforme a la normativa de protección de los consumidores y usuarios, en consecuencia,
»CONDENO a la demandada a eliminar la indicada cláusula de sus condiciones generales, a cesar en su imposición y cobro a la clientela, tanto en los contratos que celebre en el futuro como en los ya concertados, manteniendo estos últimos su vigencia con el resto de sus cláusulas.
»Si en el plazo de 20 días siguientes a la firmeza de la presente resolución la demandada no eliminara la cláusula, se le impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios.
»CONDENO a la demandada a publicar a su costa la presente sentencia en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco
»Se condena en costas a la demandada».

miércoles, 20 de noviembre de 2019

España a la cola en defensa propiedad privada

España está a la cola de la OCDE en protección de la propiedad privada tanto física como intelectual situándose por debajo de la media de los Estados miembros de la UE. A diferencia de Finlandia que es líder del Índice Internacional de Derechos de Propiedad.
España se sitúa con una calificación de 6,5 puntos sobre 10 frente a un 7,1 de los países comunitarios.
Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.
Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.
El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:
  • El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
  • La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
  • La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.

Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.
Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.
El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la  administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.

martes, 19 de noviembre de 2019

El Supremo anula la comisión por impago de hipoteca


Debido a la declaración abusiva de las comisiones del banco por el impago de la cuota hipotecaria  por varios juzgados y Audiencias Provinciales. El Tribunal Supremo se ha pronunciado por primera vez sobre esta cuestión al respecto. Declarando como clausula nula la comisión que cobran los bancos automáticamente cuando no se paga total o parcialmente una cuota mensual de la hipoteca.
Dicha comisión que ronda entre los 20 y 40 euros aproximadamente y que se cobra cada vez que no se paga la cuota hipotecaria total o parcialmente ha sido anulada argumentando el TS que no cumple las exigencias del Banco de España porque funciona como una reclamación automática sin identificar el tipo de gestión, ni el gasto efectivo que supone, generándose en el mismo momento intereses moratorios y sanción por incumplimiento en el mismo concepto.
La cláusula enjuiciada contiene alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor haciéndose especial hincapié en que debería ser el banco el que probara la gestión y el precio pero con la clausula se traslada al consumidor la obligación de probarla.
Según el TS se infringen los Arts. 85.6, 87.5 y 88.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

¿Cómo podemos reclamar dichos cobros?

Si el banco ha cobrado esta comisión por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, hay que comprobar el importe que aparece en la escritura de hipoteca que se encuentra en la cláusula cuarta de las “cláusulas financieras”.
El banco tiene obligación de especificar al cliente de forma detallada el importe cobrado, concepto y fecha.
Seguidamente el cliente deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de los importes indebidamente cobrados, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro en su propia cuenta.
Si en un plazo de dos meses el banco no contesta o da una respuesta negativa, hay que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula con la consecuencia de solicitar que el banco devuelva los importes pagados más los intereses legales.
Se trata de una Sentencia relevante que está dando que hablar y que dará lugar a muchas reclamaciones.

viernes, 15 de noviembre de 2019

Creación Federación agentes profesionales inmobiliarios

El pasado 30 de octubre se reunieron once asociaciones de profesionales inmobiliarios (AIC, AMPSI, FIABCI, AEPSI, AVANZA, AICAT GARRAF, AIMUR, AIBAIX, INMOALIA, VIA XARXA e INMOSOMNI)  y constituyeron en Barcelona la Federación Nacional de Asociaciones Profesionales de Agentes Inmobiliarios denominada FNAPI.
Con la creación de esta Federación se pretende dar orden  y defensa a la actividad profesional del sector inmobiliario en beneficio del interés General y en defensa de los clientes propietarios de inmuebles además se pretende incorporar más asociaciones hasta llegar a una gran Conferencia Nacional.
La creación de FNAPI surge como resultado de una falta de asesoramiento profesional inmobiliario. Desde dicha asociación no se pretende interferir en los servicios profesionales particulares de cada asociación, sino defender a sus clientes y tener un asesoramiento adecuado cuando sean necesarios.
FNAPI no persigue privilegios para el colectivo API, sino la protección en cuanto a derechos y asesoramiento se refiere, con plenas garantías y seguridad.
Durante la sesión fundacional de FNAPI asistieron algunas de las principales asociaciones del sector inmobiliario español que representan a más de 5.000 agentes en todo el país. Destacar a Gerad Duelo presidente de AIC, Ramón Riera, presidente de FIABCI, Montserrat Junyent presidenta de FADEI, Ruth Blanco presidenta de AMPSI, Pere Casanovas presidente de AIBAIX, Iñaki Unsain presidente de AEPSI, Jordi Rodríguez presidente de INMOALIA, Lola Alcover presidenta de AIMUR, Eva López Cordero presidenta de INMOSOMNI, Carmen Romero presidenta de AVANZA, Pau Pascual presidente de AICAT GARRAF Y Francesc Xavier Aso presidente de VIA XARXA.

miércoles, 13 de noviembre de 2019

Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. BOE Nº 61

Los objetivos del Plan Estatal 2018-2021 son, en síntesis:
– Persistir en la adaptación del sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la limitación de recursos disponibles, priorizando dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal.
– Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.
– Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.
– Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.
– Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.
– Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.
– Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.
– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
– Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.
Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:
1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.
4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.
6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.
7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.
8. Programa de ayuda a los jóvenes.
9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

Acceso completo Real Decreto 106/2018

martes, 12 de noviembre de 2019

La no emancipación de los jóvenes es el gran problema del sector inmobiliario

El sector inmobiliario actualmente se encuentra en una situación de crisis debido a la dificultad de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes.
Según últimos datos del Consejo de la Juventud, el porcentaje de emancipados menores de 30 años supone un 19%.
Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.
Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.
Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.
En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.
Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.
Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos  son destinados a la vivienda.
Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable “el juvenil”.
Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.
Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.
La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.
Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.