El Tribunal Supremo aclara como realizar un poder para vender un inmueble

Para poder vender un inmueble en nombre de un tercero es necesario que quede especificado en un poder notarial.

El TS en la sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 aclara de qué manera hay que redactar un poder general otorgado a un tercero para vender un inmueble y que no haya abuso de poder de representación.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

“La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

ACCESO COMPLETO  A SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO NÚM. 642/2019

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Home Standing: casa puesta en escena

Reformar una vivienda de manera rápida y económica para acelerar su venta y alquiler con mejor precio. Su traducción literal es “casa puesta en escena”.

Moda importada de Estados Unidos, en plena crisis inmobiliaria donde la oferta superaba a la demanda. No se trata de laboriosas reformas, sino de un lavado de cara, pequeñas modificaciones, cómo limpieza, pintura, decoración, mobiliario para que entre mejor por los ojos y se vendan más rápidamente. Tener una vivienda en condiciones óptimas reducirá el tiempo de venta o alquiler. Y funciona, según las estadísticas los inmuebles se venden hasta siete veces más rápido.

Principales características de esta técnica:

Venta express. Con una buena presentación, las viviendas se suelen vender en 36  días, siete veces más rápido que la media nacional que se sitúa en nueve meses. Igual ocurre con el alquiler, si la media está en 3,5 meses con esta técnica se reduce a 10 días, diez veces más rápido.

Despersonalización. Es una de las claves para que cualquier inquilino se imagine viviendo en la casa que visite. El home staging es como una premudanza hay que deshacerse de todo lo que sobra y dejar lo imprescindible mientras se comercializa el inmueble. Los compradores quieren ver metros y espacios liberados sin objetos personales para dar así sensación de amplitud.

Potenciación puntos fuertes y minimización puntos débiles. Potenciar puntos fuertes, minimizar desfavorables sin esconder desperfectos. Si la vivienda tiene carencias hay que solventarlas. Se trata de rentabilizar el hogar, ofreciendo inmuebles neutros, espaciosos, luminosos y acogedores. Beneficios que reducen el tiempo de venta y el precio.

Los datos evidencian que el precio de venta se ha mantenido en el 48% de los casos y  el 52% ha subido hasta un 25%.

 En el alquiler los beneficios son mucho mayores: en el 65% de los casos aumenta un 25% o más. Invertir en mejorar la imagen del inmueble es más barato que tenerlo meses sin vender y además, tener que rebajar el precio.

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Informe Tinsa, el precio subirá un 3% en 2020

Según previsiones del Servicio de Estudios Tinsa, el precio medio de la vivienda en España crecerá hasta un 3% el año que viene y las compraventas entre un 3% y un 5%.

En general, Tinsa espera que haya estabilidad en todos los indicadores oferta, demanda y precios durante 2020, después del «enfriamiento generalizado» que se han registrado este año.

El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatando incrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.

En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que” habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses”. También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.

Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.

También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.

Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.

Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.

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Sentencia TC 1020/2019 (31/10/2019) sobre la anulación del impuesto de plusvalía si supera la ganancia de la venta

SENTENCIA

En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid, respecto de los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por posible vulneración del art. 31.1 de la Constitución. Han comparecido el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la Fiscal General del Estado. Ha sido ponente el Magistrado don Pedro González-Trevijano Sánchez. I.

Antecedentes

1. El día 19 de febrero de 2019 tuvo entrada en el Registro General del Tribunal Constitucional un escrito del Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (recurso núm. 2 336/2018), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el Auto de 8 de febrero 2018, por el que se acordaba plantear una cuestión de inconstitucionalidad con relación a los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de capacidad económica, de progresividad y de la prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son los siguientes:

a) Doña Rocío Patricia del Campo Sicre adquirió una vivienda en el término municipal de Majadahonda el día 30 de enero de 2003 por importe de 66.111,33 euros, que luego transmitió con fecha de 15 de febrero de 2017 por importe de 70.355,00 euros, obteniendo una ganancia patrimonial bruta de 4.343,67 euros. No obstante, una vez descontados los gastos y tributos soportados tanto al momento de la adquisición como al de la transmisión (de 769,77 euros), la ganancia real neta fue de 3.473,90 euros.

b) Con fecha de 28 de febrero de 2017 presentó ante el Ayuntamiento de Majadahonda la correspondiente declaración por el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana, quien con fecha de 2 de mayo de 2017 procedió a practicarle una liquidación (expediente núm. 0001133449; liquidación núm. 001264/2017) sobre una base imponible (incremento del valor) de 17.800,12 euros (aplicando un porcentaje de incremento del 44,80 por ciento sobre el valor catastral del suelo de 39.732,41 euros, a razón de un 3,2 por ciento de incremento por cada uno de los 14 años de permanencia), con una cuota tributaria resultante de 3.560,02 euros (al 20 por ciento).

c) Dado que la cuota tributaria liquidada era superior al importe de la ganancia patrimonial neta obtenida, con fecha de 20 de diciembre de 2017 la Sra. del Campo interpuso un recurso de reposición solicitando la anulación de la liquidación con devolución de la cantidad ingresada, con fundamento en la Sentencia núm. 519/2017, de 20 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que, tras la STC 59/2017 (que declaró la inconstitucionalidad del art. 107.2 y 110.4 TRLHL), consideró que, una vez expulsados del ordenamiento -ex origine- tales preceptos, no era posible girar liquidación alguna por el impuesto citado.

d) Transcurrido el plazo legal sin haberse resuelto expresamente el recurso promovido contra la anterior liquidación, la Sra. del Campo procedió a interponer con fecha de 18 de julio de 2018 un recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (proced. abreviado núm. 336/2018). Una vez concluso el procedimiento, mediante providencia con fecha de 4 de enero de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se dio traslado a las partes y al Ministerio Fiscal para que alegasen sobre «si las normas que disciplinan el Impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana [podían] contravenir la doctrina constitucional sobre la capacidad económica, prohibición de no confiscatoriedad y progresividad de los tributos, de tal modo que de la adecuación o no de los artículos 107 y 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales de 2004 al artículo 31 de la Constitución, resulta determinante del sentido del fallo que se haya de dictar en los presentes autos».

e) El Ministerio Fiscal evacuó el trámite de alegaciones conferido por informe de 17 de enero de 2019 en el que manifestó no oponerse al planteamiento de la cuestión. Por su parte, el Ayuntamiento de Majadahonda mediante escrito de 23 de enero de 2019 se opuso al citado planteamiento al considerar que, dado que se había acreditado la existencia de una ganancia patrimonial, procedía la aplicación del impuesto conforme a lo señalado en la STC 59/2017. La parte recurrente, finalmente, no efectuó alegaciones al respecto.

3. En el Auto de planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad de 8 de febrero de 2019 el órgano judicial proponente, tras precisar tanto los antecedentes de hecho como la forma de cuantificación del incremento del valor de los terrenos de acuerdo con las previsiones del Real Decreto Legislativo 2/2004, procede a concretar el alcance del principio de capacidad económica del art. 31.1 CE en la doctrina de este Tribunal Constitucional, para concluir que este principio, junto con el de progresividad, obligan a modular la carga tributaria de cada contribuyente «en la medida de la capacidad económica». Considera el órgano judicial, sin embargo, que la forma de cálculo de la cuota a pagar por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (ex arts. 107 y 108 TRLHL) es totalmente ajena al incremento real obtenido, hasta el punto que puede ser incluso superior al propio incremento del valor del terreno. Esto supondría que no es conforme con la Constitución un gravamen que obliga a los sujetos pasivos del impuesto a soportar la misma carga tributaria con independencia de la capacidad económica puesta de manifiesto al momento de su transmisión.

4. Para el órgano judicial, aunque el sistema tributario afecta, lógicamente, a la propiedad privada, sus figuras no pueden «agotar la riqueza imponible» y sin embargo, el impuesto sobre incremento cuestionado tiene alcance confiscatorio en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar «es superior al rendimiento que se obtiene». Esto sin olvidar que la concurrencia de este impuesto con otras figuras tributarias vigentes (el IRPF) puede llegar a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades, lo que podría resultar confiscatorio en contra de la prohibición prevista en el art. 31.1 CE. En fin, subraya el órgano judicial que en el supuesto que se plantea en esta cuestión de inconstitucionalidad se manifiesta una diferencia neta entre el precio de adquisición y el de transmisión de 3.473,90 euros y, sin embargo, se atribuye un incremento de valor, derivado de la aplicación de la normativa del impuesto de 17.800,12 euros, con una cuota a pagar de 3.560,02 euros, superior al incremento real obtenido. Se trata de una situación distinta a la resuelta por la STC 59/2017 (en la que no existía un incremento de valor, pero sí una deuda tributaria). Pues bien, considera el órgano judicial a estos efectos que, si existiendo un incremento de valor real por la transmisión de un terreno, la cuota a pagar es superior al mismo, se habría producido una “expropiación de facto”, lo que podría tener carácter confiscatorio.

ACCESO COMPLETO SENTENCIA TC 1020/2019 (31/10/2019) SOBRE LA ANULACIÓN DEL IMPUESTO DE PLUSVALÍA SI SUPERA LA GANANCIA DE LA VENTA

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Evolución viviendas e hipotecas últimos dos Trimestres 2019

Compraventa de viviendas los últimos seis meses

Banco de España, Consejo General del  Notariado, Fuente: INE, www.epdata.es

La compraventa de viviendas se situó en 46.015 transacciones en julio de 2019, lo que supone una variación interanual del -20,75%, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado.  Mientras, de acuerdo a la Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE la cifra de compraventas en septiembre de 2019 fue de 37.995 (un -12% en tasa interanual). La caída de venta de viviendas durante los últimos tres meses se debe en parte la nueva Ley hipotecaria, el lento crecimiento económico y la incertidumbre política aunque se ha mantenido estable.

Por tipo de vivienda,  la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).

Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.

Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España

Evolución concesiones hipotecaria en España

Del análisis de las entidades nacionales  en el tercer trimestre de 2019, se deduce que  los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.

La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.

A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.

La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 €, 0,9% interanual.

En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 €, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 € (36,6% interanual).

Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.

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Una Sentencia del TEAR permite compensar en el IRPF las pérdidas por donación

El Tribunal Económico- Administrativo de Valencia TEAR ha considerado en sentencia firme que los contribuyentes que realizan la donación de una vivienda podrán compensar esa pérdida de dinero en el IRPF con las ganancias obtenidas ese año y en los cuatro siguientes.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que “no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble”. Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que “lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales”. Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

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