La Caixa y el Santander son los más afectados por la clausula IRPH

Los Bancos y afectados por las hipotecas calculadas con el Índice de referencia de Préstamos Hipotecarios están a punto de saber por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea  si este índice tiene carácter abusivo. Un caso de gran impacto económico según han reconocido los Bancos que se juegan 16.500 millones de euros.

La problemática del IRPH surge por la forma en la que los Bancos lo han empleado y la falta de transparencia, ya que muchos hipotecados se encontraron con tipos superiores al euríbor.

D e hecho la Asociación de Usuarios Financieros dicen que la cifra en juego sería superior a los 25.000 millones de euros.

Caixabank es la entidad que más dinero se juega  entorno a los  6.700 millones de euros. El segundo puesto le seguiría el Santander con 4.300 millones de euros; BBVA sería la tercera más afectada con 3.100 millones seguida de Bankia con 1.600 millones de euros. El último puesto lo ocuparía el Sabadell con cerca de 800 millones según cifras oficiales.

Al margen de los grandes bancos, también se verían afectada entidades cómo Kutxabank y Caja Rural.

Estas cifras solo tienen en cuenta las hipotecas vinculadas al IRPH. Sin embargo, el Tribunal Europeo podría aplicar la retroactividad total de este índice, si es que finalmente lo considera abusivo, lo que afectaría a la cartera que hayan tenido a lo largo del tiempo.

Según los expertos el banco de inversión estadounidense Morgan Stanley por ejemplo cifra entre 3.000 y 7.000 millones de euros el impacto en la cuenta de resultados, mientras que Goldman Sachs eleva la cifra hasta 44.000 millones de euros en el caso de que el Tribunal decida anular el índice.

El pronunciamiento del TJUE sobre esta cuestión preocupa al Banco Central Europeo porque podría afectar a la rentabilidad de algunos de los bancos afectados. Mientras se espera la sentencia las financieras quieren minimizar riesgos y están negociando con sus clientes afectados por el índice, intentando cambiar los préstamos hipotecarios basados en este índice hacia otras hipotecas a tipo fijo.

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El Tribunal Supremo hace responsable al Administrador del Impago del Alquiler

A la hora de alquilar un inmueble siempre se mira la solvencia del inquilino pero los riesgos se multiplican cuando se trata de una persona jurídica.

Hasta ahora no había pronunciamiento sobre el cobro de las rentas impagadas, si la sociedad que alquilaba la propiedad incuria en una causa de disolución. Sin embargo el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la STS 1240/2019 haciendo constar que los administradores de una sociedad mercantil deben responder de sus deudas incluyendo las rentas del alquiler impagadas.

En este caso las rentas impagadas por la sociedad inquilina se le reclamaron en procedimiento de desahucio y resultaron incobrables, circunstancia que impulsó a los propietarios del local a buscar alternativas para no dar por pérdidas las cantidades adeudadas.

El punto de inflexión se produjo con la demanda interpuesta por los propietarios del local contra los administradores de la sociedad inquilina. Procedimiento en el que se solicitó la condena a los administradores del pago de las rentas de alquiler impagadas por la mercantil arrendataria.

El argumento de los administradores radica en que la deuda de la sociedad por impagos de alquiler proviene de un contrato celebrado con anterioridad a que la mercantil incurriera en causa legal de disolución.

La cuestión de fondo es la posible responsabilidad solidaria de los administradores societarios por las obligaciones sociales posteriores a que se produzca causa legal de disolución de la mercantil.

La sentencia analiza que el origen de las obligaciones que en este caso se dan viene derivadas de un contrato de tracto sucesivo como es “el arrendamiento de un local comercial” cuya celebración tuvo lugar antes de que concurriera su disolución pero se incumplió después de que se produjera.

El Tribunal supremo estima que el momento para decidir sobre si la obligación es posterior o no a la causa de disolución es cuando nace dicho deber. El Supremo puntualiza que la obligación no nace en el momento de celebración del contrato sino cada vez que se realiza una prestación.

Por lo tanto las rentas devengadas con posterioridad a la disolución se consideraran obligaciones posteriores y serán los administradores los que tendrán que responder solidariamente.

El Tribunal Supremo concluye que los administradores sociales deberán responder (pago de rentas periódicas y asimiladas) pese a que el contrato de arrendamiento de la sociedad fue suscrito con anterioridad a la causa de disolución, por haber sufrido pérdidas netas en su patrimonio.

Acceso completo a la Sentencia del Tribunal Supremo 1240/2019

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Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. BOE Nº 61

Los objetivos del Plan Estatal 2018-2021 son, en síntesis:

– Persistir en la adaptación del sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la limitación de recursos disponibles, priorizando dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal.

– Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

– Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

– Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

– Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

– Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

– Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

Acceso completo Real Decreto 106/2018

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Plan vivienda de 400 millones para rehabilitar la vivienda

El Presidente de Gobierno en funciones Pedro Sánchez ha propuesto “El Plan Estatal para rehabilitar viviendas” que pretende movilizar más de 400 millones de euros durante 4 años.

Este documento cómo base del  programa de legislatura ha sido aprobado por la Ejecutiva Federal del partido y gira entorno a cinco áreas principales: empleo digno,  pensiones, feminismo, lucha contra la desigualdad, cambio climático y transición ecológica y posición de España en el mundo.

El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.

Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.

El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.

En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.

También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías  de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAV, crear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.

El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.

Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina “tasa rosa”, es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.

Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.

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¿Quién compra más vivienda en España?

El 18,7% de las transacciones de compraventa de vivienda libre en España tienen como titular  una persona extranjera.

Según datos del Ministerio de Fomento el número de transacciones inmobiliarias de vivienda libre de extranjeros residentes en España durante el primer trimestre alcanzó los 3.535 millones de euros suponiendo un 6% con respecto al mismo trimestre de 2018.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

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400.000 Reclamaciones por clausulas suelo ¿Quién da Más?

En junio de 2017 fueron creados los juzgados especializados para la resolución de las cláusulas abusivas hipotecarias,para atender el desbordamiento de demandas recibidas de los clientes contra los bancos, que de momento ya son 400.000.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial desde su creación han recibido 399.000 casos, de los que solo se han resuelto 139.653 lo que supone un 34,9% del total incluyendo sentencias, autos y decretos.

Hay un juzgados por cada una de las 54 provincias que componen la geografía española y cómo podemos observar en la tabla hay cuatro provincias cuyas tasas de resolución es inferior a la media nacional. Estamos hablando de Cataluña, Andalucía, Madrid y Cantabria.

En Cataluña se han resuelto menos de 10.000 casos a pesar de haber recibido 50.000 peticiones se trata de una resolución que ni siquiera llega al 20%.

Seguida va Andalucía que ha recibido 88.000 casos y solo se han resuelto 21.000 suponiendo solo el 24%. El tercer puesto lo ocupa Madrid con 46.000 peticiones y solamente 12.000 resoluciones, registrándose una tasa del 26,2%. El cuarto lugar lo ocupa Cantabria con una tasa de resolución del 33%, esta Comunidad ha recibido 9.000 casos y han dado salida a 3.000.

En el extremo opuesto nos encontramos con Asturias y La Rioja que se caracterizan por tener juzgados especializados en cláusulas suelo y han resuelto más de un 70% de los casos recibidos. Le sigue Castilla y León y Castilla-La Mancha con un porcentaje de resolución del 50%.

Un 97% de Sentencias resueltas a favor del cliente

 Según datos del CGPJ estos órganos judiciales han dictado 112.032 sentencias, de las cuales 108.373 han sido resueltas  a favor de los clientes suponiendo un 96,73%.Manteniéndose una tendencia al alza desde la creación de estos órganos especializados.

Durante los siete primeros trimestres, las tres regiones que han dictado más sentencias son Castilla y León 14.427, Andalucía 13.367 y Madrid 10.515.

A pesar de la mejora en las resoluciones judiciales, estos órganos ponen de manifiesto el atasco que sufren ante el aluvión de casos recibidos por lo que el CGPJ ya anunció la decisión de prorrogar un año más su funcionamiento e insistió que los juzgados provinciales son la mejor opción para dar salida a las miles de demandas recibidas de los consumidores contra los bancos por las cláusulas abusivas hipotecarias.

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El precio medio de la vivienda en el mercado actual

La vivienda subió de media en España un 3,8% respecto al mismo periodo del 2018.

El precio medio de la vivienda terminada, nueva y usada en España ha registrado un incremento general del 3,8% en el tercer trimestre del año, según los datos del Ministerio de Fomento.

Cómo podemos observar en la tabla el precio medio de la vivienda libre mantiene un incremento a lo largo de los últimos cuatro años y especialmente en el último trimestre del 4,4% alcanzando 1.636 €/m2 en el primer trimestre.

Respecto al precio de la vivienda libre y protegida se observa que el precio de vivienda libre es un 45% superior al de la protegida.

En el siguiente gráfico podemos observar que en los últimos cuatro años se produce un incremento interanual continuo en el precio de la vivienda libre aunque de forma muy moderada alcanzando en el último trimestre un 4,4%.

Por lo que concluimos que el precio de la vivienda libre, tanto de nueva construcción cómo usada con más de cinco años de antigüedad ha experimentado ligeros incrementos en el primer trimestre del 4,1% y del 4,4% en la tasa interanual respectivamente.

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